Das OLG München hatte in seinem Urteil vom 04.03.2008 - (13 U 2384/07) folgenden Fall zu entscheiden: Der Bauherr wollte einem Bauunternehmen, welches zugleich Planungsarbeiten ausführte, restlichen Restwerklohn für einen Dachgeschossausbau nicht zahlen, unter der Begründung, dass die vom Bauunternehmer geplante und erstellte Treppe zum „Hobbyraum“ im Dachgeschoss mangelhaft sei, weil sie nach der Landesbauordnung zur Erschließung von Aufenthaltsräumen nicht geeignet wäre. Entscheidend für das Gericht war die Frage, ob der dem Bauunternehmen erteilte Auftrag, für das Dachgeschoss einen Hobbyraum zu planen, die Verpflichtung umfasste, den Zugang zum Dachgeschoss so zu gestalten, dass der Hobbyraum als Aufenthaltsraum gemäß der Landesbauordnung genutzt werden darf.

Dazu weist das Gericht darauf hin, dass der Begriff "Hobbyraum" in der Bauordnung nicht definiert und nach allgemeinem Sprachgebrauch Hobbyräume in der Regel nicht als Aufenthaltsräume angesehen werden, weil darin die Ausübung einer Vielzahl von unterschiedlichen Hobbys möglich ist, ohne dass dafür ein dauernder Aufenthalt im baurechtlichen Sinne erforderlich wäre. Der Umstand, dass der Bauherr beabsichtigt, den Hobbyraum später als Aufenthaltsraum zu nutzen, ist nur dann erheblich, wenn dem Planer diese Absicht mitgeteilt wird. Der Planer ist ohne zusätzliche Absprachen nicht dazu verpflichtet, einen Hobbyraum so zu planen, dass er als Aufenthaltsraum genutzt werden darf.

Letztlich scheitert der Schadensersatzanspruch aber auch deshalb, weil Aufenthaltsräume im Dachgeschoss nicht genehmigt worden wären und deshalb die behauptete fehlerhafte Treppenplanung für den behaupteten Schaden nicht kausal gewesen ist. Hinweis: Beim Bau eines „Hobbyraums“ sind klare und nachvollziehbare Absprachen zwischen Planer und Bauherrn zu treffen, ob eine Nutzung als Aufenthaltsraum nach der Bauordnung erlaubt ist, bzw. einen weiterreichenden Genehmigungsantrag und möglicherweise auch zusätzliche bauliche Maßnahmen (Fluchtwege etc.) erfordern.

Mitgeteilt von RA und FA BauR Frank Stege, Stuttgart

Aufenthaltsräume im Dachgeschoss sind aus Gründen des öffentlichen Baurechts sehr häufig nicht genehmigungsfähig. Deswegen werden die im Dachgeschoss auszubauenden Räumlichkeiten oft nicht als Aufenthaltsräume bezeichnet und geplant, sondern lediglich als Hobbyräume mit der der Genehmigungsbehörde nicht mitgeteilten Absicht, diese Räumlichkeiten später einmal als Aufenthaltsräume zu nutzen. Ein Bauherr, der in Kenntnis dieser Situation mit Hilfe seines Architekten eine Ausbaugenehmigung für Hobbyräume erlangt, handelt treuwidrig, wenn er später dem Architekten vorwirft, den Zugang zu diesen Räumlichkeiten nicht in einer Weise geplant zu haben, dass diese als Aufenthaltsräume genutzt werden dürfen.

Hätte er von vorneherein eine solche Planungsaufgabe gestellt, so wäre der Dachausbau mangels Genehmigungsfähigkeit gescheitert. Dem Planer ist aber anzuraten, den Bauherrn nachweisbar darauf hinzuweisen, dass eine Ausbaugenehmigung als Hobbyraum keine Nutzung als Aufenthaltsraum erlaubt, weswegen eine derartige Nutzung einen weiterreichenden Genehmigungsantrag und möglicherweise auch zusätzliche bauliche Maßnahmen (Fluchtwege etc.) erfordert.

Verzichtet der Bauherr hierauf, trägt der Planer kein Risiko.