Laut aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.07.2008 (III ZR 189/07) beschränkt sich die Beurkundungspflicht des Notars von Amts wegen nicht nur auf den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung als solche. Vielmehr sind alle Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft, also auch die Verpflichtung zur Erstellung des Hauses, demnach insbesondere die Baubeschreibung mit zu beurkunden.

Diese Entscheidung des BGH hat weitreichende Konsequenzen. Bei fehlender Beurkundung der Baubeschreibung ist der Hauskaufvertrag anderenfalls gemäß § 311b BGB (form-) nichtig. Zwar könnte dieser Formmangel geheilt werden, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen, jedoch sind Fälle denkbar, in denen sich Käufer oder Verkäufer auf diese Rechtsprechung und eine eventuelle Formunwirksamkeit des Vertrages berufen könnten, um entweder ganz oder teilweise geleistete Kaufpreisraten zurück zu fordern, oder aber die Rückgabe des Hauses gegen Erstattung der Zahlungen.

Demnach muß unbedingt darauf geachtet werden, dass der Notar die Baubeschreibung mit beurkundet. Hierdurch werden auch mögliche Streitigkeiten um Abweichungen bei der tatsächlichen Bauausführung im Vergleich zur - als Vertragsinhalt beurkundeten - Baubeschreibung vermieden.

Im Nachgang zu meinem Artikel in der Vorausgabe von ImmoStar empfehle ich den Käufern von Neubauten des weiteren, die Einhaltung der Energiesparverordnung 2007 als vom Verkäufer geschuldete Beschaffenheit des zu erstellenden Gebäudes im Notarvertrag mit aufzunehmen.

Mitgeteilt von RA und FA BauR Frank Stege, Stuttgart